??韓國(guó)住宅管理研究院 姜銀澤 

??1.研究的背景和目的

??為保障低收入階層的居住安定， 國(guó)家政府供應(yīng)著多種形式的公共住宅。公共住宅中， 永久租賃住宅和買入租賃住宅的供給對(duì)象主要集中在最低收入階層和殘疾人等居住薄弱階層。正是由于國(guó)家政府在公共租賃住宅上作出了努力，2017 年，我國(guó)的公共租賃住宅已超過 145 萬戶。盡管國(guó)家政府也傾注了大量努力于低收入階層的公共租賃住宅供給，但對(duì)低收入階層的住宅管理卻略顯疏忽。目前，低收入階層正處于住宅管理層面的死角地帶。

??若忽略了住宅的管理，隨著建筑物的不斷老化，也會(huì)產(chǎn)生安全、住宅周邊的衛(wèi)生等問題。尤其是沒有管理負(fù)責(zé)人，住宅上的問題就無法得到及時(shí)的確認(rèn)和解決。出于上述原因，了解一下以低收入階層為主要供給對(duì)象的買入租賃住宅的管理現(xiàn)狀成為極重要的課題。由此，本論文的研究目的在于以買入租賃住宅為主，進(jìn)一步了解低收入階層的住宅管理現(xiàn)狀和問題并提出改善方案。

??2.理論性的討論

??2016 年 8 月 12 日，《共同住宅管理法》開始實(shí)行。為了更有效地管理共同住宅，從法律上對(duì)應(yīng)遵守的事項(xiàng)和罰款規(guī)定等作了定義。該法律的實(shí)行，不妨可以把住宅管理視為公有性管理的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。不僅共同管理法，韓國(guó)的《憲法》和《住居基本法》里也直接或間接地提及住宅管理的公有性。

??但是，國(guó)家政府的住宅政策只局限于低收入階層的供給，而對(duì)低收入階層公有性居住管理或是住宅管理卻極為不足。還好公共管理住宅本屬于義務(wù)管理對(duì)象，在以《共同住宅管理法》為依據(jù)的法律范疇之內(nèi)可以得到系統(tǒng)性的管理。相反，大部分以聯(lián)合住宅、獨(dú)棟多戶主住宅、獨(dú)棟多戶住宅的形式供應(yīng)的買入租賃住宅卻處于住宅管理的死角地帶，沒有系統(tǒng)性管理的法律依據(jù)。

??公共租賃住宅中的買入租賃住宅廉價(jià)租賃給市內(nèi)的最低收入階層，使得他們?cè)诂F(xiàn)有的生活圈內(nèi)以現(xiàn)有的條件買入他們所居住的獨(dú)棟多戶住宅。關(guān)于買入租賃住宅的研究主要集中在居住環(huán)境及居住滿意度上 ( ???、??? ,2010; ??? , 2010; ??? 2013; ??? , 2015; ??? ? , 2015; 韓國(guó)住宅管理研究院 , 2017)。從上述的研究中，可以確認(rèn)住宅管理直接或間接地影響著居住滿意度。可是，到目前還未確立對(duì)買入租賃住宅進(jìn)行系統(tǒng)性的管理方案。群山市等一部分自制體已采用并對(duì)小型老化的共同住宅實(shí)行模擬的統(tǒng)一管理制度， 但該制度的連續(xù)性、系統(tǒng)性、財(cái)政確保等還未列入今后的計(jì)劃之內(nèi)。

??本論文作為比較新近的研究論文旨在圍繞以往買入租賃住宅的相關(guān)人員進(jìn)行采訪，還摘錄了韓國(guó)住宅管理研究院 (2017) 系統(tǒng)整理的一部分研究?jī)?nèi)容，并簡(jiǎn)略地提出對(duì)買入租賃住宅的管理現(xiàn)狀及改善方案。

??3.買入租賃住宅的管理現(xiàn)狀和住戶的滿意度

??3.1.買入租賃住宅的管理現(xiàn)狀

??為進(jìn)一步了解買入租賃住宅的管理現(xiàn)狀，就管理相關(guān)的事項(xiàng)對(duì) LH 負(fù)責(zé)人進(jìn)行了集團(tuán)深入采訪， 其主要內(nèi)容如下：對(duì)于是否該采用此制度，所有被采訪者都持肯定的態(tài)度，但對(duì)事后管理以及住戶管理上都表示會(huì)有困難。采用此制度初期，買入的老化住宅就已存在諸多問題，而且為解決住宅內(nèi)發(fā)生的各種問題，住宅管理的方針必須達(dá)到系統(tǒng)化、具體化。

??接下來是對(duì)委托管理業(yè)主進(jìn)行的集團(tuán)深度采訪（ FGI ）結(jié)果。主要內(nèi)容如下 : 第一，與管理范圍相比，管理人力相當(dāng)不足。管理業(yè)務(wù)和住戶信訪應(yīng)對(duì)人力也難以到位。并且買入租賃住宅和一般公寓同樣也有必要采用長(zhǎng)期修繕計(jì)劃和長(zhǎng)期維修準(zhǔn)備金制度。

??3.2.買入租賃住宅住戶的滿意度

??韓國(guó)住宅管理研究院 (2017) 為了能提出更有效的買入租賃住宅管理方案，對(duì) 100 名住戶進(jìn)行了民意調(diào)查。民意問卷包括買入租賃住宅的物理性因素、環(huán)境性因素、管理性因素、社會(huì)性因素、契約與入住程序、一般事項(xiàng)等基本內(nèi)容組成。本論文主要內(nèi)容是買入租賃住宅的管理現(xiàn)狀和改善方案，因此，對(duì)韓國(guó)住宅管理研究院 (2017) 實(shí)施的民意調(diào)查中的管理性因素作了重點(diǎn)研究。

??對(duì)現(xiàn)居住住宅的管理狀態(tài)是否滿意，其滿意度以 5 分為標(biāo)準(zhǔn)尺度，民意調(diào)查顯示出低于平均值 2.82 的結(jié)果。對(duì)居住住宅的管理性因素的調(diào)查結(jié)果如下 : 建筑物管理費(fèi)征收的透明性得到 4.40 分的最高評(píng)價(jià)分，LH 的信訪負(fù)責(zé)人的親切度為 4.37 分，管理業(yè)主的信訪負(fù)責(zé)人的親切度和 LH 的信訪接收容易性分別為 4.19 和 3.91 分。與此相反，評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)較低的有以下幾項(xiàng) : 更換零配件為 3.36 分，檢測(cè)老化設(shè)施為 3.39 分，管理業(yè)主的信訪接收和解決分別為 3.59 分和 3.66 分。總結(jié)一下，可知管理費(fèi)征收和信訪接收從整體上看評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)較高以外，實(shí)質(zhì)性的如建筑物的設(shè)施修理上相對(duì)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)較低。共同體的管理方面，管理者和鄰居間的糾紛解決力度為 3.08 分，管理業(yè)主為激活共同體所做的支援為 2.76 分，從整體上來看對(duì)管理者和管理主體的評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)不太高。

??對(duì)于居住住宅的公用部分由誰來承擔(dān)，具體調(diào)查結(jié)果如下 : 超過半數(shù)的 55.1% 的應(yīng)答者贊同管理主體來承擔(dān)，住戶來承擔(dān)為 42.9%，住戶與 LH 共同承擔(dān)等其他意見為 2.0%。若希望管理主體來承擔(dān)的話，對(duì)適當(dāng)?shù)墓芾碇芷诘恼{(diào)查結(jié)果分別是 : 51.9% 的人贊同每周一次，18.5% 的人贊同每?jī)芍芤淮危?6.7% 的人贊同每?jī)商煲淮危溆?3.6% 的人認(rèn)為有必要每三天一次。

??最后即是買入租賃住宅管理上的重點(diǎn)問題。對(duì)住宅的事后管理以及住宅瑕疵的處理、快速清潔處理不到位的應(yīng)答率為 61.1%，所占百分比最高。另外，相對(duì)其它住宅，因老化而產(chǎn)生的諸多問題上，應(yīng)答者占 18.5%; 由于入住居民的居民意識(shí)不足，也會(huì)有亂扔垃圾、噪音頻繁的現(xiàn)象，以及周邊的居民擅自使用買入住宅停車場(chǎng)等難以解決的問題，該項(xiàng)應(yīng)答者占16.7%。

??4.結(jié)論及啟示

??本論文通過文獻(xiàn)研討、集團(tuán)深入采訪（ FGI ）、民意調(diào)查導(dǎo)出如下研究結(jié)果。對(duì)于加強(qiáng)LH 買入租賃住宅的有效管理，提出了四種方案：① 住宅買入的條件；② 買入住宅的分類； ③ 住戶的管理； ④ 強(qiáng)化福祉服務(wù)。

??第一， 考慮更改買入對(duì)象的竣工年度及立地條件。第二， 根據(jù)買入住宅的狀態(tài)，分為良好和不良住宅來管理，同時(shí)要求制作住戶的入住、遷出的年歷管理和管理指南，必要時(shí)對(duì)不良住宅進(jìn)行房屋改造或出售。第三， 有必要開設(shè)為解決住戶間的糾紛和激化共同體等的教育活動(dòng)，另外，必要時(shí)還應(yīng)該賦予住戶轉(zhuǎn)移和申請(qǐng)至其它設(shè)施的權(quán)利。最后就是要強(qiáng)化住戶的福祉服務(wù)。