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??熱衷于布局多元化賽道的綠城服務(wù)在回歸主航道。

??11月8日，綠城服務(wù)公告擬出售旗下全資附屬公司MAG部分股權(quán)。

??“當(dāng)時(shí)收購是為了鍛煉自身的托育服務(wù)專業(yè)能力。”綠城服務(wù)方面的人士告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者。

??他表示，出售是為了做和生活服務(wù)主航道相關(guān)的業(yè)務(wù)，例如社區(qū)托育，幼兒園與K12教育（是指從幼兒園到高中三年級(jí)的教育，即學(xué)前教育至高中教育的統(tǒng)稱?）顯然不是。

??除了回歸主航道外，綠城服務(wù)此次出售也在考慮踢出重資產(chǎn)對(duì)其現(xiàn)金流造成的影響。

??凈利潤連年下滑 及時(shí)止損

??在文化教育方面，綠城服務(wù)曾于2019年花費(fèi)3.2億元收購了澳洲一家教育公司MAG(Montessori Academy Group)56%股權(quán)。

??事實(shí)上，目前在國內(nèi)運(yùn)營的教育業(yè)務(wù)則分兩種類型。一是與政府合作的普惠園項(xiàng)目，采取輕資產(chǎn)模式；二是自營的高端社區(qū)教育項(xiàng)目，該部分業(yè)務(wù)通過自持物業(yè)的重資產(chǎn)模式進(jìn)行運(yùn)營。

??顯然，對(duì)綠城服務(wù)而言，其文化教育運(yùn)營模式屬于后者。而這種重資產(chǎn)模式運(yùn)營使該公司近年出現(xiàn)投資減值情況，拖累了盈利能力。

??5年時(shí)間，MAG業(yè)務(wù)規(guī)模總體有所增長，但盈利狀況下滑明顯。

??資料顯示，收購時(shí)MAG在澳洲經(jīng)營超過20家幼兒園，截至2018年6月30日止兩個(gè)年度及截至2018年12月31日止六個(gè)月的除稅后溢利分別達(dá)到456.5萬澳元、292.8萬澳元及304.5萬澳元。

??最新公告中，MAG除稅后溢利出現(xiàn)大幅度下滑，2022年度該公司除稅后溢利僅為117萬澳元，2023年度則同比下滑75.43%至28.86萬澳元。

??資料顯示，MAG主要業(yè)務(wù)是按照蒙特梭利課程及體系向嬰兒（0~2歲）、幼兒（2~3歲）及學(xué)齡前兒童（3~6歲）提供教育及托兒服務(wù)并提供日常教學(xué)，現(xiàn)時(shí)在澳洲經(jīng)營超過55間托幼中心。

??“幼教其實(shí)屬于新的教育專業(yè)賽道了。本身幼兒園與K12教育都不是我們的主航道。”上述綠城服務(wù)方面人士透露。

??“綠城服務(wù)原本期望借助 MAG 的澳洲教育系統(tǒng)及商業(yè)模式支持中國幼兒教育相關(guān)業(yè)務(wù)的大規(guī)模發(fā)展，但由于國內(nèi)幼兒教育的政策及市場(chǎng)環(huán)境變化，這一目標(biāo)在短期內(nèi)難以達(dá)成。”漸苒物業(yè)研究院首席研究員湯曉晨表示。

??2019年的政府工作報(bào)告指出,要針對(duì)實(shí)施全面兩孩政策后的新情況,加快發(fā)展多種形式的嬰幼兒照護(hù)服務(wù),支持社會(huì)力量興辦托育服務(wù)機(jī)構(gòu)。

??5年后，教育環(huán)境已經(jīng)發(fā)生改變。近年以來，生育率持續(xù)下跌, 加上2021年7月雙減政策提出,于同年9月落地執(zhí)行, 給幼兒園以及學(xué)校,其他的教育行業(yè)內(nèi)部的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)行業(yè)帶來天翻地覆變化。

??回歸主航道 增加現(xiàn)金流

??和大多數(shù)物業(yè)上市公司一樣，綠城服務(wù)熱衷于布局多元化賽道。不利的影響是，重資產(chǎn)運(yùn)營造成資金沉淀，并對(duì)凈利潤增長形成一定沖擊。

??“以后會(huì)聚焦主航道。社區(qū)托育還會(huì)一直做，因?yàn)橥杏c生活服務(wù)關(guān)聯(lián)性更強(qiáng)。”上述綠城服務(wù)方面人士表示。

??綠城服務(wù)的主航道指的是以物業(yè)服務(wù)為根基、以生活服務(wù)與產(chǎn)業(yè)服務(wù)為兩翼。

??早在今年3月，綠城服務(wù)就釋放了回歸主航道的信號(hào)。

??3月27日上午，在綠城服務(wù)2023年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上，綠城服務(wù)執(zhí)行總裁金科麗向投資者透露了一個(gè)信息：綠城服務(wù)未來將回歸并深耕園區(qū)業(yè)務(wù)。

??在湯曉晨看來，“綠城服務(wù)對(duì)業(yè)務(wù)布局進(jìn)行了調(diào)整，出售 MAG 部分股權(quán)以重新規(guī)劃戰(zhàn)略方向，將資源投入到更符合當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境和公司發(fā)展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。”

??伴隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到存量階段，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展模式也發(fā)生較大變化。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析，“一是5年前物業(yè)行業(yè)發(fā)展模式是做大市值，規(guī)模擴(kuò)張的邏輯，當(dāng)時(shí)物業(yè)上市的市值均超過開發(fā)房企市值，內(nèi)容植入是做大市值的基礎(chǔ)，文化教育、健康養(yǎng)老等概念都是物業(yè)公司收購的標(biāo)的。二是當(dāng)前物業(yè)公司已經(jīng)回歸到以獨(dú)立性經(jīng)營和盈利為核心的目標(biāo)上，之前很多收并購項(xiàng)目在后期運(yùn)營中發(fā)現(xiàn)盈利性較差，沒有達(dá)到預(yù)期或者有些業(yè)務(wù)出現(xiàn)規(guī)模和盈利的下行趨勢(shì)，直接表現(xiàn)為商譽(yù)減值，止損的辦法就是剝離相關(guān)業(yè)務(wù)。三是從早教行業(yè)來講，競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)于行業(yè)盈利性產(chǎn)業(yè)較大的壓力，同時(shí)，從長期來看，我國生育率持續(xù)下降，對(duì)于早教行業(yè)的需求也在下降，因此，相關(guān)的業(yè)務(wù)前景值得考慮。”

??此外，綠城服務(wù)收購線下零售業(yè)務(wù)對(duì)其現(xiàn)金流造成了一定影響。

??2017年，綠城服務(wù)通過成立合營公司China CVS，投資布局于北京區(qū)域的線下便利店，彼時(shí)門店數(shù)量有100多家。

??因?yàn)橐咔橛绊懀由辖陙砗暧^經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，實(shí)體零售行業(yè)進(jìn)入下行通道。

??不可否認(rèn)，在現(xiàn)金管理方面，綠城服務(wù)存在一定壓力。

??截至2024年6月30日，綠城服務(wù)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物從2023年底的45.31億元減少到了30.27億元，下降了33.2%。其貿(mào)易及其他應(yīng)收款項(xiàng)增加到了62.8億元，比去年同期增長了22.8%。這從側(cè)面反映出綠城服務(wù)上半年整體回款速度有一定下行趨勢(shì)。

??不過，中金公司多位分析師認(rèn)為，“近年來綠城服務(wù)持續(xù)聚焦核心主業(yè)、審慎投資，同時(shí)減少部分重資產(chǎn)增值服務(wù)投入，此次投資出售一方面回收較多外匯現(xiàn)金，另一 方面也符合公司聚焦主業(yè)戰(zhàn)略。”

??在大環(huán)境發(fā)生改變的情況下，物業(yè)公司回歸到以獨(dú)立性經(jīng)營和盈利為核心的目標(biāo)上，回歸主航道，增加現(xiàn)金流也在情理之中，而剝離相關(guān)業(yè)務(wù)是很多物業(yè)公司止損的快捷方式。