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??國(guó)家最新稅費(fèi)政策調(diào)整對(duì)購(gòu)房者和房企來(lái)說(shuō)，是“真金白銀”的大禮包。

??11月13日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確多項(xiàng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。

??在契稅方面，將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標(biāo)準(zhǔn)由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。調(diào)整后，在全國(guó)范圍內(nèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過(guò)140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

??在土地增值稅方面，將各地區(qū)土地增值稅預(yù)征率下限統(tǒng)一降低0.5個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)稅務(wù)總局于2010年發(fā)文明確的各地區(qū)預(yù)征率下限，其中：東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。此次調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5％，中部和東北地區(qū)為1％，西部地區(qū)為0.5％。

??從當(dāng)前情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易稅負(fù)已經(jīng)走到了歷史上最低的階段，尤其是一線城市改善性需求的交易稅負(fù)擔(dān)大幅下降。中信證券認(rèn)為，這充分體現(xiàn)了政策解放思想，力促止跌回穩(wěn)的積極態(tài)度。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期再次產(chǎn)生分歧的關(guān)鍵時(shí)刻，新的政策能夠避免市場(chǎng)再次轉(zhuǎn)冷。另一方面，這也是十多年來(lái)第一次出臺(tái)專門針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收減免政策，不僅匹配開(kāi)發(fā)活動(dòng)毛利率下降的事實(shí)，有利于開(kāi)發(fā)商專門聚焦高質(zhì)量營(yíng)建，也有利于低毛利的開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利彈性恢復(fù)。

??在本輪改革之前，全國(guó)除北上廣深之外的城市，購(gòu)買90平方米以下房屋的契稅為1%，90平方米以上房屋分首套和二套分別為1.5%和2%。在一線城市，二套房的契稅則為3%。此次改革主要指向兩點(diǎn)，首先是1%的優(yōu)惠稅率的適用范圍從90平方米擴(kuò)大到140平方米，其次是北上廣深的二套房稅率也統(tǒng)一到了2%。綜合來(lái)看，政策開(kāi)始實(shí)施后，中大戶型契稅減免多，小戶型減免少（90平方米以下無(wú)影響）；一線城市契稅減免多，其他契稅減免少。根據(jù)中信證券各城市成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前一線城市成交存量房套均在100平方米左右，90平方米至140平方米是主力成交戶型區(qū)位段，因此政策對(duì)需求減負(fù)作用明顯。

??增值稅方面，在改革之前，一線城市（北上廣深）兩年以上的住宅出售，針對(duì)非普通住宅要按照差額5%征收增值稅。此次政策降低了一線城市住房交易增值稅，即在北上廣深交易滿2年的住宅，無(wú)論大小都不再征收增值稅。

??而在土地增值稅方面，本輪改革將其預(yù)征率下限在全國(guó)范圍調(diào)低0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，大戶型低容積率項(xiàng)目預(yù)計(jì)也可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅的規(guī)定。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額最高的稅種，2024年上半年保利發(fā)展和招商蛇口的土地增值稅相當(dāng)于公司歸母凈利潤(rùn)的25%和50%。

??在全面執(zhí)行新規(guī)之后，政策有望對(duì)房企帶來(lái)不同程度業(yè)績(jī)?cè)龊瘢骄蛇_(dá)8%至15%，毛利率較低的公司業(yè)績(jī)上行彈性更大。