??2020上半年，疫情沖擊了各行各業的發展，房企復工延緩，線下交易基本被凍結。3月以來，隨著疫情逐漸好轉，政府出臺一些有利政策扶持企業復工復產，貨幣環境寬松，多次降準，房企貸款融資迎來窗口期。然而，在市場逐漸恢復下，開發經營指標穩步恢復，進入7月份表現過熱城市調控升級，如南京、東莞、杭州、深圳等多個城市。    

??與此同時，房企融資環境也發生轉變。8月20日，住建部、央行等部門召集房企的座談會，提出要實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則。這也基本確定了“三道紅線” （一是剔除預收款后的資產負債率大于70%；二是凈負債率大于100%；三是現金短債比小于1.0倍）融資政策的準確性。同時，根據企業在上述監管指標下的分類，分為四檔，全部“踩線”，為紅色檔，有息負債不得增加；兩項“踩線”，為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%；一項“踩線”，為黃色檔，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，為綠色檔，則有息負債規模年增速可放寬至15%。9月14日，中國人民銀行副行長潘功勝表示，目前重點房地產企業的資金監測和融資管理規則起步平穩，社會反響正面積極；將會同住建部以及其他相關管理部門，跟蹤評估執行情況，不斷完善規則，穩步擴大適用范圍。說明“三道紅線”已經在試點執行且未來會普遍采用。

??“三道紅線”意味著房企的融資環境即將改變，“拆東補西”將成為過去式，當前房企的踩線情況如何，未來房企的有息負債規模增長空間縮減多少？為此，諸葛找房數據研究中心選取100家上市房企，基于2020年上半年財務數據判斷房企踩線情況，進而推算出未來的有息負債水平及新增有息負債規模臨界值。

??一、房企普遍踩線，占比高達86%，大型房企踩線更為突出

??對于房企而言，融資規模對企業的運營有著至關重要的作用，“三道紅線”也說明房企的有息負債將會受到控制，最高增速不得超過15%。同時，當下的負債指標決定接下來的融資規模，對房企的影響重大。根據諸葛找房數據研究中心本次監測的100個上市房企的數據來看，房企踩線的占比為86%，其中，14家房企位于綠色檔，28家房企位于黃色檔，36家房企位居橙色檔，22家房企位于紅色檔。踩兩條線的房企居多。

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