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??2024年第28周

??7月8日-7月14日，土地市場(chǎng)供求規(guī)模延續(xù)下行，土拍熱度點(diǎn)狀回升。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市供應(yīng)建面319萬(wàn)平方米，環(huán)比下降16%；成交建面246萬(wàn)平方米，同環(huán)比均下降五成左右，不過(guò)由于高能級(jí)城市土地成交占比增加，成交總金額204億元，環(huán)比仍基本持平。

??市場(chǎng)熱度方面，在上海、長(zhǎng)沙、紹興等地高溢價(jià)地塊成交的拉動(dòng)下，溢價(jià)率有所回升，不過(guò)大多數(shù)地塊仍是底價(jià)成交。從屬性來(lái)看，含宅地塊成交面積有所下降，本周占比約為六成。

??供應(yīng)：總建面319萬(wàn)平方米，上海再推六宗宅地掛牌。本周重點(diǎn)城市供應(yīng)72宗地塊，環(huán)比稍有增加，含宅地塊的面積占比達(dá)到七成，份額持續(xù)高位。一線城市中廣州有1宗商辦用地掛牌，上海有6宗宅地、1宗商辦用地掛牌，其中關(guān)注度較高的為上海徐匯龍華板塊的宅地，起始樓板價(jià)已達(dá)到10萬(wàn)元/平方米，該地塊曾經(jīng)為某互聯(lián)網(wǎng)大廠意向總部地塊，在2024年才由商辦屬性更改為住宅屬性。二線城市掛牌26宗地，其中含宅用地僅11宗，在上周供應(yīng)了大量低密宅地之后，本周新增宅地容積率絕大多數(shù)為2.0左右或更高。其中較為值得關(guān)注的是杭州新天地板塊宅地，容積率2.4，起拍樓板價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米，板塊熱度較高，臨近的棠前嘉悅府于2024年上半年加推，仍能實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)售罄的佳績(jī)。三四線共掛牌38宗地，總建面176萬(wàn)平方米，含宅地塊主要分布于徐州、溫州、泉州等東南省份城市。

??成交：總建面246萬(wàn)平方米，一線占比升至15%。本周重點(diǎn)城市共成交50宗地塊，宗數(shù)下降28%，但由于小體量地塊占比增加，總建面環(huán)比下降47%。由于上海、蘇州等地高單價(jià)地塊占比增加，成交金額204億元，環(huán)比仍基本持平，成交均價(jià)也大幅上探至8300元/平方米。一線城市方面，本周上海、廣州共成交7宗地塊，其中上海楊浦的兩宗不限地價(jià)宅地?zé)岫容^高，均如期拍出了高溢價(jià)，本批次上海土拍取消自2021年實(shí)行的溢價(jià)率10%封頂原則，在出讓條件中也沒(méi)有房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的相關(guān)規(guī)定，其中，楊浦平?jīng)龅貕K在區(qū)位優(yōu)勢(shì)的助力下，引得華潤(rùn)、中海、綠城多家房企積極參拍，經(jīng)過(guò)60輪競(jìng)價(jià)后，由保利發(fā)展競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)21%，楊浦長(zhǎng)白地塊經(jīng)過(guò)79輪競(jìng)價(jià)后成交，溢價(jià)率也高達(dá)17%。二線城市共成交22宗地塊，其中長(zhǎng)沙岳麓區(qū)洋湖垸板塊的收官優(yōu)質(zhì)宅地?zé)岫容^高，土拍溢價(jià)率達(dá)到14%，不過(guò)其余大多數(shù)地塊熱度平平，比如蘇州的3宗低密地塊均以低溢價(jià)成交，受制于相關(guān)板塊的流速低迷，即便地塊質(zhì)量上佳，也難吸引更多投資者關(guān)注。三四線城市成交21宗地塊，總建面113萬(wàn)平方米，除紹興柯橋區(qū)一宗1.4容積率宅地高溢價(jià)成交之外，其余宅地均為底價(jià)成交。

??熱度：平均溢價(jià)率5.1%，土拍熱度點(diǎn)狀回暖。本周平均溢價(jià)率重新回到年度均線上方，主要還是受上海、長(zhǎng)沙、紹興等地少數(shù)高溢價(jià)宅地帶動(dòng)，大多數(shù)地塊仍是底價(jià)或低溢價(jià)成交。本周流拍率回升至18%，較上周增加了9個(gè)百分點(diǎn)，流拍地塊主要位于佛山順德，均為容積率較高的小體量定制化宅地。整體來(lái)看，受制于新房流速指標(biāo)的低迷，預(yù)計(jì)土拍熱度的低位調(diào)整還將在三季度延續(xù)。