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??7月21日，二十屆三中全會《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》全文公布。房地產層面，《決定》提出完善“市場+保障”供給體系、充分賦權地方調控、改革融資及預售體系、完善稅收制度等四方面。與之密切相關的就業、收入、人口和城鎮化等方面的表述也值得關注。

??這些內容在過往會議和決議中都有表述，一些已在落實，但此次集中寫入《決定》，預示著一系列房地產行業調控舉措和改革成果在未來仍將會進一步確認和深化。一方面仍要擴大挖潛住房需求消費，“防范化解房地產風險”；另一方面，通過賦權地方調控、改革預售及融資方式、完善稅收制度，建立租購并舉的住房制度，更好滿足和保障好社會多元化的住房需求，加快構建房地產發展新模式。

??01 住房

??涉及供給體系、賦權地方調控

??改革預售及融資方式、完善稅收制度

??《決定》提出：“加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。”

??三中全會政策文件描繪了房地產行業中長期發展藍圖，可以細化分解為以下四方面：

??第一，構建租購并舉住房供給體系。產權住房層面，支持改善性住房需求，引導鼓勵高品質住宅產品開發，建設“好房子”，同時通過收儲和建設籌集配售型保障住房，滿足工薪收入等群體的基本剛性居住需求，合理確定保障性住房保障范圍、面積標準、配售配租價格，完善保障性住房的運營和退出機制。租賃層面，通過收儲存量住房等途徑持續加大保障性租賃住房供給，構建保租房、公租房和廉租房一體的多層次租賃住房保障體系。

??第二，賦權地方調控。目前，全國絕大多數二三線城市已經全面放開住房交易限制，僅剩余6省市還在執行限購，可以預見的是，尚未取消限購的天津、海南大概率也將跟進解綁，北京、上海、廣州、深圳等4個一線城市調控政策還有顯著的松綁空間。普通住宅標準方面，2023年深圳、上海、北京均取消了普宅總價限制，只以建筑面積、容積率、單價等作為區分，未來普宅標準有望進一步放寬甚至取消，比如北京取消單價限制，上海、深圳放寬面積限制，以此減輕住房交易稅費負擔。

??第三，住房銷售逐漸向現售過渡。2023年，住建部提出有條件的可以進行現房銷售，此后山東、河南等地推進現房銷售試點工作，未來住房銷售制度有望進一步向以現房銷售為主過渡，以此化解住房交付風險，保護購房者合法權益，但考慮到試點現售制下周期長回款慢加重房企經營負擔等問題尚未得到有效解決，預售制短期內不會全面退出。

??第四，交易環節稅收或將減負，持有環節房產稅短期暫時擱置、長期仍將推進。新一輪財稅體制改革是三中全會的核心議題之一。房地產層面的稅收制度長期以來重交易而輕持有，我們認為，未來交易環節稅收負擔有望進一步減輕，比如減免契稅、增值稅、個稅等以促進住房消費。而持有環節的房地產稅，受困于房地產市場持續低迷，短期內擴大試點及立法工作暫時擱置，但中長期來看仍有推進必要，一方面，持有環節的房產稅征收有助于支撐地方公共財政、助力土地財政轉型，另一方面，針對住房等直接稅是稅改的重要方面，提高財產稅比例也是促進共同富裕的制度抓手。

??02 就業收入

??擴大中等收入群體規模

??穩定就業收入預期是釋放潛在住房需求前提

??《決定》提出：“構建初次分配、再分配、第三次分配協調配套的制度體系，提高居民收入在國民收入分配中的比重，提高勞動報酬在初次分配中的比重。完善勞動者工資決定、合理增長支付保障機制，健全按要素分配政策制度。完善稅收、社會保障、轉移支付等再分配調節機制。支持發展公益慈善事業。規范收入分配秩序，規范財富積累機制，多渠道增加城鄉居民財產性收入，形成有效增加低收入群體收入、穩步擴大中等收入群體規模、合理調節過高收入的制度體系。深化國有企業工資決定機制改革，合理確定并嚴格規范國有企業各級負責人薪酬、津貼補貼等。”

??《決定》提出：“健全高質量充分就業促進機制，完善就業公共服務體系，著力解決結構性就業矛盾。完善高校畢業生、農民工、退役軍人等重點群體就業支持體系，健全終身職業技能培訓制度。統籌城鄉就業政策體系，同步推進戶籍、用人、檔案等服務改革，優化創業促進就業政策環境，支持和規范發展新就業形態。完善促進機會公平制度機制，暢通社會流動渠道。完善勞動關系協商協調機制，加強勞動者權益保障。”

??就業和居民收入預期與潛在住房需求釋放息息相關。過往房地產寬松性政策效果整體不及預期，根本原因在于居民對于收入增長和就業缺乏長期穩定的預期，居民風險偏好普遍下降，縮減開支、提前還貸等行為均是體現。在新模式下，低收入群體的住房問題交由保障房解決，中等收入群體將是商品房的需求主體，擴大中等收入群體規模，為維持房地產市場規模總體穩定奠定堅實基礎。

??03  人口和城鎮化

??推進新型城鎮化，減負居民育兒養老

??有助于促進住房等大宗消費

??《決定》提出：“以應對老齡化、少子化為重點完善人口發展戰略，健全覆蓋全人群、全生命周期的人口服務體系，促進人口高質量發展。完善生育支持政策體系和激勵機制，推動建設生育友好型社會。完善生育休假制度，建立生育補貼制度，提高基本生育和兒童醫療公共服務水平，加大個人所得稅抵扣力度。加強普惠育幼服務體系建設，支持用人單位辦托、社區嵌入式托育、家庭托育點等多種模式發展。把握人口流動客觀規律，推動相關公共服務隨人走，促進城鄉、區域人口合理集聚、有序流動。發展銀發經濟，創造適合老年人的多樣化、個性化就業崗位。按照自愿、彈性原則，穩妥有序推進漸進式延遲法定退休年齡改革。優化基本養老服務供給，培育社區養老服務機構，健全公辦養老機構運營機制，鼓勵和引導企業等社會力量積極參與，推進互助性養老服務，促進醫養結合。加快補齊農村養老服務短板。改善對孤寡、殘障失能等特殊困難老年人的服務，加快建立長期護理保險制度。”

??《決定》提出：“健全推進新型城鎮化體制機制。構建產業升級、人口集聚、城鎮發展良性互動機制。推行由常住地登記戶口提供基本公共服務制度，推動符合條件的農業轉移人口社會保險、住房保障、隨遷子女義務教育等享有同遷入地戶籍人口同等權利，加快農業轉移人口市民化。保障進城落戶農民合法土地權益，依法維護進城落戶農民的土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，探索建立自愿有償退出的辦法。”

??人口層面，一方面，通過生育補貼、稅費減免等方式減輕居民家庭的育兒負擔，保障和改善民生的同時，也能降低居民在購置住房等大宗消費時的后顧之憂，一定程度上能刺激住房消費。另一方面，適應老齡化、少子化的結構化趨勢，住房層面有望出臺相應支持政策，比如放寬60歲以上老年人購房貸款限制，給予多孩家庭在限貸套數認定等方面政策傾斜等。

??新型城鎮化仍是住房需求的有力支撐，戶籍方面，放寬落戶門檻是大勢所趨，參考南京、杭州等城市做法，二三線城市“買房送戶口”或將成為常態。推行由常住地登記戶口提供基本公共服務制度；依法維護進城落戶農民的土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，探索建立自愿有償退出的辦法等。做好戶籍轉化和配套工作，有利于給房地產消費開辟新空間。

??總體來說，《決定》更多是原則性和方針性戰略要求，具體還需后續配套細則來實施，圍繞加快構建房地產發展新模式將會有更多新措施出臺，不僅是住房領域本身，更多收入、就業、人口和新型城鎮化等改革措施同樣高度相關，更是一個綜合性社會改革課題。