??熱點事件

??在第五輪中國-歐盟工商領袖和前高官對話上，國務院副總理劉鶴指出，對于明年中國經濟實現整體性好轉，我們極有信心。房地產是國民經濟的支柱產業，針對當前出現的下行風險，我們已出臺一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖。未來一個時期，中國城鎮化仍處于較快發展階段，有足夠需求空間為房地產業穩定發展提供支撐。

??中房評論

??19年后官方再次確認房地產是宏觀經濟支柱產業

??劉鶴副總理在第五輪中國-歐盟工商領袖和前高官對話上，以非常正式的具有政府文書效力的書面致辭，再次確認房地產是國民經濟的支柱產業，這是一個重磅且意義重大的表述。上一次官方類似表述還是2003年8月12日，國家相關部門下發《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，也就是在中國房地產發展歷史上非常著名的國發18號文，正式將房地產業定位為“國民經濟的支柱產業”。19年之后，國務院副總理在正式場合的再次確認，某種意義上也帶有政策路線調整的性質。尊重市場規律，正視房地產的作用，取消非常規的政策打壓，才有利于我國經濟的穩定發展。

??房地產的發展歷程雖然曲折但始終是經濟發展的壓艙石

??近20年來房地產行業在曲折中向上生長，為宏觀經濟的穩定增長發揮了重要作用。由于長期以來市場供需失衡，房地產尤其是住房價格快速攀升，2006年政府開始進行宏觀調控，主要是以國務院發布“國X條”的形式進行。政策出發點是好的，希望房價平穩上漲，而非短期大漲。但市場自有其規律，并不完全遵從政府的意志，市場往往在政策發布的前期會有所收斂，但隨著交易情緒的恢復、穩定及逐步高漲，房價又周而復始的向上。這種看似市場或企業不太聽話，不斷與政策博弈的場面，其實并非有意為之，而是背后市場規律的作用，是供需關系以及預期決定了價格的波動。2010年之后，限購為代表的行政限制類政策陸續出臺，政策開始調控需求側，抑制投機需求，支持首套及改善需求。調控主體也逐漸由中央政府轉換到地方政府，取消一刀切政策，進行“分類管理，因城施策”。

??從歷史的角度看，房地產行業受到鼓勵的時候并不多，似乎總是與各類政策調控相伴。但有一點必須承認，每當宏觀經濟下行的時候，房地產政策往往是趨向寬松的，政府通過刺激民眾購房，激活消費，拉動投資，進而通過房地產再帶動上下游產業鏈幾十個行業的發展。這一招可謂屢試不爽，不斷的在證明一個結論：房地產是宏觀經濟的壓艙石，更是穩定劑。

??進入新時代，房地產依然有合理的發展空間

??最近幾年，房地產業遭遇了發展寒流，既有“三道紅線”等政策的打壓，也有疫情不斷反復造成的需求回落，不少高周轉高負債的民營房企倒下，行業規模在2021年觸頂后開始回落。無論是業內從業者還是行業外的旁觀者，都發出了疑問，房地產行業還有發展前途嗎？因為全國都戶均一套房了，從存量的角度也夠用了。如果僅從宏觀的、簡單的、靜止的角度去衡量，確實房地產業到了供需相對平衡的階段。但是，房地產恰恰是不動產，不是均質無差的快消品，每一套房子都是獨一的，人們對房子的需求也是個性化的，具有復雜的變量關系，哪怕一個人通過繼承擁有了一套或幾套房，依然有再置換購房的需求。這是宏觀敘事不能解決的問題。

??即便從宏觀的角度，也應明確，我國的城鎮化依然處在相對較快的發展中，每年依然有大量的人口從農村向城市，從小城市向中心城市轉移。隨著時間的推移，每年依然有大量的舊城改造量需要完成。隨著城市的生長，每年也有大量的拆遷安置量。隨著人民對美好生活的不斷追求，商業設施、旅游設施、養老設施還有大量的需求沒有滿足。

??房地產并非淪落成一個灰暗的沒落行業，而是走過了耀眼的、荷爾蒙噴薄的青少年階段，進入了更加成熟、穩重、節制卻又不可或缺的中年時代。未來相當長一段時間，房地產依然是規模上十萬億的大市場。

??政府“正在考慮新的舉措”是什么

??從劉鶴副總理的語境看，“努力改善行業的資產負債狀況，引導市場預期和信心回暖”這句話非常關鍵，也是我們得以預判政策走向的窗口。

??首先是改善行業資產負債情況。行業是指什么呢，應該不單單是指企業部門，也包括消費部門。毋庸置疑，開發企業的資產負債情況不樂觀，負債率高、現金流緊張；同時家庭部門資產負債情況是，存款率高，大量的資金沉淀在銀行賬戶里，沒有被消費或投資，這也是當前經濟滯漲的原因之一。只有企業部門和家庭部門進行充分的經濟聯系，資源的雙向流動，才有可能真正改善行業的資產負債情況。這里就觸及到了關鍵點，如何鼓勵家庭部門的消費，或者說對于房地產而言，要允許家庭部門進行消費與投資，讓家里的存款動起來。大膽猜測，劉副總理的新舉措之一，就是要逐步解除各類限制措施，解除家庭存款的各種封印，進而改善企業部門的資產負債情況。

??“三道紅線”也有進一步調整的余地。對于行業而言，是鼓勵企業做強做大還是希望山頭林立？在自然選擇狀態下，每個行業基本都會出現1-2個頭部企業，市場集中度高度集中。政府在宏觀上劃定管理紅線，前提是這種紅線相對其他行業是非歧視性的。我們應當支持鼓勵優質大型房企繼續做大，在法律框架內自由經營、自由定價、自由競爭，當然企業負債過高，信用喪失，也要自己負責經營失敗的后果。特別強調，企業經營的外部環境穩定非常重要，如果是因為政策的劇烈變動，尤其是政策不合理收緊或監管，沒有給企業充分的戰略調整時間，導致企業陷入經營困境，這種政策本身就值得商榷，要是因為政策的不合理緊縮導致大片優質企業經營困難，那么調整不合理政策幾乎就是一種必然。

??其次是引導市場預期和信心回暖。房地產遇冷，企業資金鏈緊張，很大程度上是消費者觀望，看不準市場走向，擔心買了沒回報，買了會爛尾。

??如何改變負面預期，進而引導正面預期，如何提升消費者信心，進而提升開發企業的信心？政府要讓利：降低首套及二套房的契稅稅率；降低存量房轉讓的個人所得稅、營業稅稅率；暫緩推進房地產稅的改革；限地價不限房價；給予合格購房者相應補貼。金融要有作為：大幅降低首套及二套房的首付比例；個稅抵房貸利息。

??通過一系列的優惠政策，降低購房成本，激發購房熱情，滿足購房需求，盡快激活開發企業的現金回流，在做好住房保障的前提下，解除各類束縛市場發展的不合理政策限制，釋放房地產市場的活力，讓市場機制在房地產資源配置中發揮主導作用。