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??“527新政”后，相對(duì)于二手房，新房在首置客群的選擇中熱度更高。

??◎  文 / 特別觀察組

??2011年以來(lái)上海政策松綁力度最大就是2024年5月27日出臺(tái)的“527新政”。

??無(wú)論是縮短社保年限、擴(kuò)大單身買(mǎi)房范圍，還是降首付和利率等，都使得首置客群的購(gòu)房成本在降低。

??政策釋放了大批新上海人成為潛在購(gòu)房者，本文聚焦有居住需求的首置客群。

??01“527新政”限購(gòu)、貸款和公積金等條款利好首置客群

??通過(guò)數(shù)據(jù)，看看“527新政”后首置客群愿意為新房還是二手房買(mǎi)單。

??02“527新政”后，新房和二手房成交釋放了一大波熱度

??房屋總價(jià)是首置客群最重要的關(guān)注點(diǎn)。

??首置客群中新上海人占比較高，鑒于上海高房?jī)r(jià)，”上車(chē)”房源選擇空間有限，大體分兩類(lèi)，分別是“老破小”和“遠(yuǎn)大新”，二者共同點(diǎn)就是低總價(jià)。我們梳理了“527新政”前后新房和二手房住宅的成交數(shù)據(jù)，可以看到。政策周均新房和二手房成交起勢(shì)明顯，政策后雖有下滑但仍好于政策前。

??03 隨著政策邊際效應(yīng)，新房和二手房熱度上走勢(shì)不同

??鑒于上海高房?jī)r(jià)，我們將500萬(wàn)元以下定為首置客群的主力購(gòu)房總價(jià)段。

??下面聚焦500萬(wàn)以下總價(jià)段進(jìn)行分析。新政刺激新房成交激增，十周后仍遠(yuǎn)高于政策前水平。新房500萬(wàn)以下成交多集中在300-500萬(wàn)元，因新房小面積多為70-90㎡。

??新政刺激二手房成交上漲明顯，隨著邊際效應(yīng)漲幅收窄。

??新政周均，新房300-500萬(wàn)元總價(jià)段成交激增，相比政策前周均上漲92%，而二手房各總價(jià)段的漲幅在59-72%。政策后周均看，新房漲幅雖有下降，相比政策前漲幅仍有49%，而二手房在政策后周均相比政策前周均漲幅降至23-24%，二手房熱度衰退顯著。

??04 政策后500萬(wàn)以下房源，二手房的熱度下降較快，新房熱度更高

??“527新政”后刺激了一波首置客群購(gòu)房，新房和二手房市場(chǎng)均迎來(lái)熱度和成交。

??隨著政策邊際效應(yīng)，可以看到，新房500萬(wàn)以下總價(jià)段成交套數(shù)在政策周均和政策后周均相比政策前周均漲幅由92%將至49%，雖有下滑，仍遠(yuǎn)高于二手房各總價(jià)段政策后周均相比政策前周均23-24%的漲幅。因此“527新政”后，相對(duì)于二手房，新房在首置客群的選擇中熱度更高。