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??近期，一份網(wǎng)傳來自高盛關(guān)于中國房價(jià)的預(yù)測報(bào)告引起了廣泛關(guān)注和討論。

??報(bào)告對比了中國、美國及日本房價(jià)走勢及各國房價(jià)在見頂后的表現(xiàn)，預(yù)測中國房價(jià)可能在2027年第三季度達(dá)到谷底。報(bào)告認(rèn)為，2020年底和2021年初開始的住房去杠桿化運(yùn)動(dòng)徹底改變了中國樓市行業(yè)，盡管政府正在改善樓市的政策環(huán)境，但“房住不炒”的長期立場沒有改變，新增人口下降和人口老齡化等結(jié)構(gòu)性因素可能會在長期內(nèi)限制中國樓市的發(fā)展。鑒于中美經(jīng)濟(jì)規(guī)模更加接近，貨幣政策和財(cái)政政策干預(yù)也更加積極強(qiáng)勢，參考美國2006-2012年間房價(jià)下跌走勢，中國房價(jià)自2021年第三季度見頂后，或?qū)⒔?jīng)歷24個(gè)季度的下跌趨勢，于2027年第三季度達(dá)到谷底。

??然而，每個(gè)國家房地產(chǎn)市場都有其獨(dú)特性，通過簡單橫向?qū)Ρ炔⒁源藖砼袛嘀袊績r(jià)未來走勢至少是不夠科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?。以我國為例，第一，盡管隨著2022年、2023年全國人口的連續(xù)下降，我國正式邁入“人口負(fù)增長”時(shí)期，房地產(chǎn)市場剛性需求減少，限制樓市發(fā)展和房價(jià)的持續(xù)增長，但截至2023年末，我國城鎮(zhèn)化率為66.16%，距離發(fā)達(dá)國家“80%”的水準(zhǔn)仍有較大提升空間。我國持續(xù)推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，加上“三大工程”的推進(jìn)，將對房地產(chǎn)市場發(fā)展形成有力支撐。第二，我國長期是全世界居民儲蓄率最高的經(jīng)濟(jì)體之一，個(gè)人住房貸款壞賬率也保持在低位，加之近兩年來持續(xù)推動(dòng)化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)目前仍總體可控。第三，在以往的很長一段時(shí)間，我國樓市呈現(xiàn)出典型的“政策市”特征，政策對樓市的影響比較顯著，尤其是在房地產(chǎn)市場高熱時(shí)期，政府通過出臺限購、限售、限貸等政策，在一定程度上遏止了房價(jià)的過快上漲，減輕了房價(jià)虛高。盡管近兩年來樓市激勵(lì)政策敏感性明顯降低，但其中不乏受經(jīng)濟(jì)下行、收入預(yù)期降低等多因素影響，政策調(diào)控對樓市的影響仍不可忽視。第四，我國堅(jiān)持“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)和“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，部分地區(qū)在房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)出清過程中，對房價(jià)下跌保持審慎控制，使樓市調(diào)整相對緩和的同時(shí)，也一定程度上拉長了調(diào)整時(shí)長。第五，截至2023年末，我國涉房貸款占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額比重為21.8%，盡管為2015年二季度以來最低水平，但總體仍然占用較多的信貸資源，對其他行業(yè)的信貸資源分配有一定的擠壓效應(yīng)等。

??綜上，基于我國人口形勢變化、“房住不炒”長期定位及經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展過程中市場資源配置優(yōu)化等諸多特征，此輪房地產(chǎn)市場下行更傾向于趨勢性調(diào)整，短期內(nèi)漲回來的可能性較小。房地產(chǎn)市場或?qū)⑿纬删徛滦谐B(tài)，至于多長時(shí)間見底，還需要關(guān)注經(jīng)濟(jì)增長恢復(fù)、收入預(yù)期改善、政策引導(dǎo)及房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)出清等，但以目前情形來看，至少在短期內(nèi)很難完成。